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4月30日，中國證監會、國家發展改革委聯合發布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，拉開了我國在基礎設施領域建設公募REITs市場的帷幕。中咨公司研究中心副主任徐成彬等11位業內專家，對該文件及基礎設施REITs進行解讀。

01 徐成彬

中國國際工程咨詢有限公司研究中心副主任、教授級高工、經濟學博士

中國改革開放從農村到城市、從沿海到內地，一直在摸索中前進，先易后難，在實踐中總結提升?；A設施REITs試點工作，不僅基于廣泛的專題調研，也具有豐富的實踐探索基礎。2007年我國金融監管部門開始推動REITs試點，特別是從2014年以來，以物業為基礎的類REITs和CMBS受到市場追捧，產品創新層出不窮；2016年國家發展改革委和中國證監會聯合推進傳統基礎設施領域政府和社會資本合作（PPP）項目資產證券化工作，并于2017年成功上市4單PPP項目證券化產品，激發了市場對基礎設施從收益權融資工具創新走向權益性融資工具創新的遐想。

翻開發達國家的REITs發展史，大多是在經濟衰退時開始重視REITs。當前，新冠肺炎疫情在全球肆虐，對我國經濟社會也造成了短期重大沖擊，啟動基礎設施REITs創新融資方式正逢其時。

2020年4月底，中國REITs制度終于出臺，雖然比美國晚了60年，但好飯不怕晚?；A設施公募REITs的推出，打通了金融資本對接基礎設施的藍海，不僅滿足了金融資本市場的饑渴，更是我國基礎設施投融資體制改革的重大創新。

基礎設施REITs試點是一項非常復雜的系統工作，必須從金融市場和底層資產兩端發力，離不開中國證監會、國家發展改革委的通力協作。從金融市場看，我國基礎設施REITs試點以基礎設施基金為載體，采用“公募+ABS”的模式，充分考慮了現行的金融法規和稅收政策等環境，同時證監會出臺了《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）（征求意見稿）》，并積極完善試點工作其他配套措施。從底層資產看，主要是基礎設施投資建設項目形成的固定資產和無形資產，如何選擇和評價優質資產？這是公募REIT產品獲得成功的起點和關鍵?；?017年我國PPP項目ABS的實踐經驗和REITs市場預期，基金管理人和托管人可能急于進入試點而有意或無意地掩蓋了資產瑕疵。投資主管部門對各地申報的REITs試點項目和發起人先行審查，系統評價申報項目的方向性和合規性、現金流的穩定性和成長性、原始權益人和基礎設施運營單位的信用穩健和內控制度及融資用途、項目對國家重大戰略的支撐價值等內容，在此基礎上推薦至中國證監會，這是從項目源頭上規避風險、維護投資人合法權益的重要保障。

02 徐東升

北控水務集團市場投資中心副總經理

啟動了！希望未來能在以下兩方面有所突破，一是手續完備性，目前不少基礎設施項目運行多年手續仍難以完備，不是不辦，是辦不了，考慮到基礎設施項目的特點，從實際角度并不一定增加風險，建議可以適度放寬；第二個是轉讓限制，老的特許經營項目、現在PPP項目普遍沒有預留接口，對特許經營權或項目公司股權轉讓進行限制，即使轉讓，資金用途也有限制。必須對此進行修改。

03 薛濤

E20研究院執行院長

推動REITs試點的通知，在當前的時點意義更加了幾分：

1、在地方財政收入下滑的趨勢下，地方政府和其擁有可運營資產的地方平臺企業有了更多的盤活存量資產的手段；

2、在企業杠桿率高企的時點，對擁有大量特許經營資產的社會資本有了輕重結合資本戰略的工具選擇；

3、基于穩定現金流特征，對于環保領域匹配度相當高。

04 許敏慧

浙大網新建投集團董事總經理

證監發[2020]40號文的出臺可以說對中國REITS市場具有里程碑的意義，被不少業內人士把2020年定義為中國基礎設施REITS的元年。相信這個有著萬億級市場容量的改革方向，一定會在市場中建立起新的信仰，讓巨大存量資產，特別是地方政府手中的大量存量基礎設施資產找到一個新的方向，形成有效的資產流動性、再投資性，有助于讓傳統基礎設施和新型基礎設施能插上資本市場的翅膀，有效促進我國基礎設施高質量發展。

05 吳亞平

國家發展改革委投資研究所研究員

基礎設施REITs總體上屬于金融資本，最好還是與產業資本合作，所以并購存量資產特別是進入正常運營期存量資產應該作為首選；其次是企業所得稅稅前扣除如果能突破的話，90%利潤都拿出來分紅都沒問題；最后，也是我最期望的，綠地項目通過發行權益類REITs籌集項目資本金，這可以解決當前的大難題。

06 唐琳 

中建一局集團第二建筑有限公司 副總經理

五一國際勞動節前夕，證監會、發改委聯合發布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，迅速刷屏、引起廣泛熱議。

REITs作為一種高度透明化的金融產品，將有效盤活基礎設施優質存量資產，拓寬社會資本投資渠道，并在一定程度上推動基礎設施投資的市場化、規范化改革。

希望基礎設施REITs試點工作，在“重點區域、重點行業、優質項目”上先行先試，把好資產遴選及風險審核的關口，過程中持續加強資金用途的使用監管；在總結試點實踐推進過程中的問題與困難的基礎上，不斷優化流程、完善后續有關配套法律制度及規則；強化資本市場服務實體經濟能力，促進基礎設施投融資高質量發展。

愿基礎設施領域REITs試點項目的各參與方，始終保持冷靜的頭腦、火熱的心，用堅實的雙手共同推進試點工作行穩致遠。

07 呂建紅

渤海證券股份有限公司 企業融資條線分管領導

聚焦重點行業。優先支持基礎設施補短板行業，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。鼓勵信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點。

08 蔣中松 

浙江深度求索管理咨詢有限公司

在疫情得到控制、經濟全面重啟的開局階段，推出基礎設施REITs試點恰逢其時。短期看有助于將核心區域重點領域的優質基礎設施存量資產轉化為金融產品，提高資產效率，為新基礎設施建設拓展資金渠道，注入新動力。長期看有助于撬動養老基金等社會資本參與基礎設施投資，有助于提高相關項目的依法合規性和運營專業化，有助于實現基礎設施投資的良性循環。

09 安鈺豐

負責國有商業銀行基建領域信貸管理

目前隨新冠肺炎疫情在全球擴散蔓延，短期內對我國消費。出口影響難以緩解，投資的穩增長重要性凸顯。基礎設施作為穩投資的關鍵領域之一，黨中央國務院原會議多次強調要加大新投資項目開工力度，積極推進在建項目建設，將重大項目建設作為推進復工復產、應對經濟下行壓力的重要舉措。《關于推進基礎設施REITs的通知》的出臺恰逢其時，作為基礎設施領域資金來源新途徑，有效解決加大基礎設施領域投資的資金不足矛盾。當前在規范基建領域投融資行為、嚴控地方政府隱性債務的背景下，加大基礎設施領域投資與規范的資金支持成為核心矛盾之一。在加大地方政府專項債發行力度、推進PPP穩健發展之外，基礎設施REITs盤活存量資產，將未來收益提前變現用來支持新項目建設，成為基建投資資金來源新途徑。對基建領域各方參與主體來講，主要有如下幾方面利好。對于政府（城投公司），盤活存量資產，降低資產負債率，新資金投入新項目，不增加地方政府隱性債務。對金融機構來講，增加了基建領域新的金融服務模式，同時為資金提供了新的投資渠道。對PPP社會資本方來講，通過REITs實現了資本退出，提高社會資本方的積極性和投入新項目的能力。對普通投資者來講，增加了穩定的資金投資渠道，利于投資環境規范發展。

10 小木魚

針對中國證監會、國家發展改革委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》（以下簡稱《通知》），拋開技術層面的認知，談一點思想層面的認識：

一是《通知》出臺比《通知》本身更具戰略意義。在世界百年未有之大變局的背景下，信心就比黃金都重要，面對當前我國經濟發展的新形勢，正式啟動基礎設施領域的公募REITs試點工作，具有里程碑意義。姑且不談公募REITs試點面臨多少問題，推行中面臨多少風險，我們還是應該堅持發展中的問題用發展的眼光看待，發展中的問題用發展的方法去解決，推進基礎設施領域的REITs試點工作恰逢其時，充滿期待，星星之火可以燎原。

二是每一項改革都要心存敬畏。改革始終是促進我國經濟和社會進步的不竭動力，既要鼓勵，更要包容。每一項政策工具的出臺必然有其出臺的深厚背景和戰略考慮，無論是之前的PPP、ABS、地方政府專項債券，還是此番試點推行的REITs，我們都應該心存敬畏，敬其對我國治理體系和治理能力現代化的推波助瀾，畏其倒逼我們深深意識到市場經濟考驗帶來的能力不足的危險。

三是積極看待基礎設施領域的REITs對當前及未來投融資的影響。當前，我國地方政府融資面臨經濟下行和稅收改革致使地方政府本級財政收入明顯放緩、土地出讓收入大幅下滑、地方政府舉債融資能力嚴重受限、穩增長下的基礎設施投資融資缺口進一步擴大等問題，創新融資方式統籌推進基礎設施建設已經成為各級政府急需解決的瓶頸?；A設施領域的REITs試點雖不能成為投融資體制改革的“四梁八柱”，但確能起到四兩撥千斤的支點撬動作用，其影響必將深遠。

11 劉世堅

清華PPP研究中心主任助理、投融資專委會副主任

《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》的發布，既是證監會、國家發改委近年來相關工作的重要成果，也是我國基礎設施投融資領域邁出實質性創新的關鍵一步，對于構建更加完善的要素市場化配置體制機制亦有望發揮積極的促進作用。

《通知》聚焦重點區域和重點領域，以盤活國內龐大的基礎設施存量資產為切入點，通過標準化、權益類的REITs產品的試點安排，為資本的流動及相關風險的緩釋提供了有效的出口，可為2017年中以來的“穩增長”和“控風險”的雙重政策要求創造更大的騰挪空間，同時也與當前新形勢之下的宏觀經濟政策導向并行不悖。

在操作層面，基礎設施REITs的主要難點可能集中在三個方面。一是合規。標的項目實施流程及運行現狀的合法合規性需要承受資本市場的嚴格審視。二是確權，涉及底層資產的權利歸屬及處置限制。三是法律沖突，關系到REITs產品設計、市場接受度和現行法律法規之間的矛盾與契合。這也是基礎設施REITs后續制度設計的關鍵所在。